艾德一站通：中国增长最快的大型物业服务企业，融创服务赴港IPO

　　摘要：物业股受资本青睐，内房股物业分拆上市又来临！艾德一站通豪礼不停！

　　

　　在这个物业分拆上市的大年，各大房企拆分物业上市的脚步在加快，也为投资者带来了物业股打新机会。

　　前有中国恒大(03333.HK)于7月31日发布公告，表示正考虑可能分拆集团的物业管理服务及相关增值服务业务赴港上市，现有融创中国(01918.HK)于8月6日发布公告称，建议通过全球发售，及向股东分派少部分股份的方式，分拆附属公司融创服务于港交所主板上市。与此同时，融创服务发布初步招股文件，正式启动赴港上市计划。

　　至此，“碧恒万融”四家超级房企，仅剩万科(000002.SZ)一家暂无明确的物业上市计划。

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　　早前，我们已于《艾德一站通：重磅新股前瞻！恒大物业拟赴港IPO》一文中简要阐述了中国恒大分拆物业板块的相关状况，表示其物管业务的合约管理面积(约5亿平方米)可与碧桂园服务(06098.HK)的6.85亿平方米相抗衡，整体实力数一数二。

　　那么，作为物业板块的另一“超级玩家”，专注高端物业的融创服务是否值得打新？长期投资价值几何？下面，艾德一站通带大家一起来了解一下。

　　

　　在管面积超1亿平方米

　　作为中国房地产百强企业，融创中国于2018年至2019年连续两年稳居行业第四位，2019年全年合同销售金额再攀新高至5562.1亿元人民币，致使中国房地产行业龙头格局进入“碧恒万融”时代。

　　这也意味着，融创中国是今年以来拆分物管业务上市的房地产企业中规模最大的房企。目前，融创中国100%持股融创服务。

　　而对于融创服务来说，其本身质地无需置疑。资料显示，融创服务成立于2004年，主要业务除了物业管理服务外，也提供主要面向房地产开发商的非业主增值服务(例如咨询、开办服务及销售协助服务等)以及主要面向在管物业业主和住户的各类社区增值服务，服务业态涵盖高端住宅(别墅及城市豪宅)、普通住宅、商业、写字楼和城市综合体。

　　经过16年的发展，融创服务已经是中国增长最快的大型物业管理服务商，市场地位领先：

　　l 2019年，融创服务的整体增长率(按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算)为104.5%，在大型物业服务企业中排名第一。

　　l 自2017年12月31日至2020年5月31日，融创服务的合约建筑面积由5744万平方米增至2.268亿平方米，年复合增长率达76.5%；在管建筑面积由1999万平方米增长至1.006亿平方米，年复合增长率达95.2%。

　　l 截至2020年5月31日，融创服务的合约总建筑面积覆盖中国29个省、自治区及直辖市的126个城市，管理635处物业，包括405处住宅物业及230处非住宅物业。其中，在管建筑面积有86.2%位于中国的一线及二线城市。

　　

　　图源：融创服务初步招股文件

　　近三年净利润复合增长率高达150.7%

　　对于上市物管企业而言，规模和盈利能力是关键指标。

　　由于融创服务定位于高端物业服务，走高端精品路线，在市场上能获得高于同行的服务溢价，给利润带来支撑，加上服务项目、规模增长极快，所以融创服务近几年在业绩上取得了飞跃式增长。

　　资料显示，2017年-2019年，融创服务分别录得营业收入为人民币11.12亿元(单位：人民币，下同)、18.42亿人民币和28.27亿元，年复合增长率为59.5%；同期录得利润分别为0.43亿元、0.98亿元和2.70亿元，年复合增长率高达150.7%。

　　

　　图源：融创服务初步招股文件

　　尤其值得注意的是，2020年第一季度，融创服务由2019年的1360万元增至6731万元，同比增长高达394.9％，增速相当迅猛。

　　此外，融创服务的整体毛利率也呈现上涨趋势，2017年-2019年，毛利分别为2.33亿元、4.24亿元、7.20亿元；同期，毛利率分别为21%、23%、25.5%。

　　行情火热，多家物业股股价翻倍

　　据艾德一站通梳理发现，截至8月10日，2020年内已有6家物管企业完成IPO，分别为兴业物联(09916.HK)、烨星集团(01941.HK)、建业新生活(09983.HK)、金融街物业(01502.HK)、弘阳服务(01971.HK)、正荣服务(06958.HK)。

　　此外，除了融创服务之外，已提交上市申请，目前正等待港交所批复的物管企业共有9家，包括：星盛商管、宋都服务、第一服务、卓越商企、合景悠活、荣万家、佳源服务、金科智慧服务以及世茂服务等。港交所俨然成为物业服务企业上市的首选地。

　　而在资本市场的表现上来看，物业板块股价涨势确实可观，表现较抢眼的银城生活服务(01922.HK)股价较招股价高出逾300% ，鑫苑服务(01895.HK)亦高出逾200%，永升生活服务(01995.HK)、滨江服务(03316.HK)、时代邻里(09928.HK)、和泓服务(06093.HK)、宝龙商业(09909.HK)、新城悦服务(01755.HK)亦较招股价高出100%以上。

　　综上，基于物业股近两年的较好表现性以及物业服务市场的广阔前景，物业板块在未来或依旧被资本市场看好。有着母公司融创中国这个龙头房企的规模潜力加持，融创服务未来的物管面积与利润空间值得期待，或也将成为2020最为瞩目的IPO物业股之一。

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　　注：以上图片来源于网络

　　作者：艾德一站通

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