潘超：“京七条”的背后意味着什么

　　2013年10月23号，为了遏制北京房价的过快上涨，北京政府推出了“京七条”政策，开始建设自住型商品房，均价低于同地区的30%，目的在于让每一个对住房有刚需的人都能够买的起房..........

　　让每一个对住房有刚需的人都能够买的起房，这是一个响亮而伟大的口号，“京七条”真的能够遏制房价上涨？什么人能够有资格购买自住型商品房？自住型商品房会不会像经济适用房那样成为腐败圣地而名存实亡？这一系列的问题成为了市场关注的焦点，同时也代表了对于住房有刚性需求的民声。

　　中国是一个缺乏创新的国家，但是在房地产市场的名词上却非常富有创新的灵感，经济适用房、自住房、商品房、大产权房、小产权房、回迁房、限价房、廉租房、公租房、商住两用房等。可以说五花八门、错综复杂，而且每个名词的背后都代表着不同的特点和不同的利益群体，而“京七条”后又出来了一个自住型商品房，那么究竟自住型商品房有哪些特点、以及和其他的名词又有哪些区别就成为了一个核心问题。

　　与此前的经济适用房不同，申请购买自住型商品房没有了收入、人均居住面、家庭存款等多方面的限制，而是每一个人都可以去购买，这样做的好处就是能够减少贪污腐败的问题，比如说如果开着奔驰去买经济适用房，就会被指为是贪污行为，因为明确规定收入在多少以前才能买经济适用房。不仅如此，经济适用房的审批部门也会有连带责任。但是自住型商品房没有任何限制，只要是北京户口或连续纳税5年以上的外籍人口都可以购买，所以即便你开着奔驰、挎着LV的手袋也可以去当局申请，也不会有任何问题，并且审批部门也不会倍感压力，一切变的正大光明。而由于自住商品房的价格低于同地区均价的30%，导致购买自住商品房就会获得一个无风险的套利机会，所以各方权利都可能会介入其中，形成了一个利益既得群体。

　　好吧，既然利益既得群体是无法避免的，那么如果“京七条”的出台能够遏制房价上涨，对于大多数住房刚需人群来说也是有益的，但是“京七条”真的能够遏制房价的上涨吗？“京七条”规定，自住型商品房购买5年以后，可以流通，但是差额获利的30%要上交给政府。这意味着什么？意味着政府判断未来房价还会上涨，因为政府是游戏规则的制定者，也是土地供给的垄断者，所以政府有能力也有依据对房地产价格进行准确的判断。试问一下，如果“京七条”的初衷是为了保护住房刚需人群，遏制房价上涨，那么为什么还要规定获利30%的部分要上交财政部，而不是规定如果房价下跌，政府将返还购房原价的30%？毫无疑问，差额获利上交30%的政策向“遏制房价上涨”的口号扇了一记响亮的耳光。

　　况且从全局来看，如果想要“保七”的增长，就要依赖城镇化建设、城镇化建设就需要增加投资、而投资主要源于政府的财政收入、政府的财政收入包括本级财政收入和土地财政收入。通常本级财政收入只能将将维持日常开销，那么加大投资的收入来源就只剩下了土地财政这一块。由此可见，如果认为“京七条”能够遏制房价上涨，简直就是痴人说梦。

　　而对于刚需人群来说，即便便宜30%，但由于总价的基数很高，也很难去支付一套自住型商品房，如果能够看到这些，你还能认为自住型商品可以解决刚需问题、并且能够遏制房价吗？

　　洛克RocoForex

　　分析师：潘超

　　2014.04.30

字号：